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08/11/2019

Obligaciones de los propietarios de edificaciones habitacionales colectivas: Legislación comparada.

Se revisan las legislaciones de Canadá (Ontario), Reino Unido y Francia en relación a las obligaciones que se les imponen a los propietarios de edificaciones habitacionales colectivas para equilibrar la relación que ellos tienen con los arrendatarios u ocupantes de sus unidades. En la revisión de las normas de copropiedad no se encontraron regulaciones que aborden estas situaciones, dado que en ellas este régimen de tenencia se define como unidades y bienes comunes pertenecientes a distintas propietarios.

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08/11/2019

Establecimientos de cuidado de los adultos mayores

Se revisan las condiciones laborales de los trabajadores en lugares de cuidado de adultos mayores. Con este objeto se revisan dos estudios, uno que se refiere a los tipos de patologías que afectan a los cuidadores domiciliarios, y quienes lo hacen en los centros de cuidado, entendiendo que estas patologías son similares entre ellos; y un segundo estudio que se refiere a la situación de los cuidadores en Bogotá, Colombia. La revisión se realizó dado que, en general, la legislación fija las exigencias de los establecimientos en sus distintas tipologías, así como de las prestaciones, la calificación y la cantidad de personal; no encontrándose referencias a las necesidades y condiciones de quienes laboran en ellos. El estudio “Cambios en las condiciones de trabajo para los trabajadores de atención médica domiciliaria e impactos en su actividad laboral y en sus emociones” evidencia el alto grado de exposición que tiene estos trabajadores a riesgos laborales como riesgos biológicos, químicos, viales, musculo esqueléticos y riesgos psicosociales, así como riesgos de infección y de caídas, que en muchos casos son similares a los riesgos de los trabajadores domiciliarios de salud, y que serían homologables a otras situaciones de cuidado de adultos mayores. Además, da cuenta de la ausencia de estrategias para abordar el estrés laboral que potencialmente puede provocar este tipo de actividades. Por su parte, el estudio “Trabajo de cuidado y vejez: condiciones laborales, dinámicas organizacionales y devaluación social” expone la realidad colombiana y evidencia la feminización de esta labor, la invisibilización de ella, el alto grado de informalidad en que se desarrolla, y la alta incidencia de precariedad laboral, bajos salarios, y precarias condiciones laborales, que afectan tanto a los adultos mayores bajo el cuidado, así como a las trabajadoras. Además, se da cuenta de la ausencia de espacios en los que se atiendan las necesidades emocionales y psicológicas de las cuidadoras. Luego, se revisa la normativa española y colombiana describiéndose las exigencias que existen para los centros de cuidado y su personal. En general, en ninguna de las legislaciones revisadas se establecen exigencias especificas relativas a precisar las condiciones laborales de las personas que trabajan en estos centros, ni previsiones de equipamientos que digan relación con su seguridad personal en dichos ambientes laborales.

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09/10/2019

Definición del concepto de integración social.

De la revisión de los antecedentes, es posible señalar que no existe una definición única y estricta del concepto de integración social. Más bien corresponde a un concepto proveniente de la sociología, con distintas evoluciones, y que en general, describe los procesos de incorporación y asimilación de distintos grupos excluidos a la sociedad mayoritaria. En este orden de ideas, la integración social se desarrolla en ámbitos como la migración, la población indígena u otros colectivos segregados y también en el ámbito urbano.

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09/10/2019

Asentamientos informales: Revisión de las situaciones de informalidad que afectan a los predios destinados a la vivienda, y normas que abordan esta situación.

Desde esta perspectiva, se revisa la legislación vigente que propone mecanismos para superar situaciones de informalidad en el país. Particularmente la Ley 20.234 que aborda las situaciones de informalidad colectiva, en que las personas tienen algún tipo de titulación de dominio, incompleta o imperfecta, o alguna relación con el suelo que ocupan, y carecen de la urbanización, ya sea materialmente o de las recepciones finales correspondientes, que las reconocen como tales. El objetivo de la norma es generar un mecanismo que les permita establecer un plano de loteo, con exigencias mínimas referidas a los servicios básicos, obtener una recepción provisora, gestionar el financiamiento respectivo, y ejecutar las obras de urbanización cuando corresponda. Una vez concretada la urbanización, se podrá obtener la recepción definitiva.

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21/08/2019

Situación de las zonas patrimoniales en el Proyecto de Ley sobre Integración Social y Urbana: Aspectos contenidos en el proyecto de ley en estudio aprobado en primer trámite en la Sala de la Cámara de Diputados.

Se revisa la situación de los proyectos que se realicen bajo la iniciativa de integración social y urbana en zonas que cuenten con alguna categoría de protección patrimonial derivadas de la Ley de Monumentos Nacionales o de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC). En el proyecto aprobado, se dispuso de artículos específicos que precisan la obligación de que estas intervenciones no afecten los valores y atributos de dichos monumentos, zonas o inmuebles protegidos, y que corresponden a los fundamentos del respectivo acto administrativo que los reconoció como tal. Señala que los proyectos que se emplacen en zonas o predios con algunas de las categorías de reconocimiento en comento, deben obtener los permisos municipales y sectoriales que exijan las normas respectivas. El proyecto no explicita cómo se compatibilizan estos principios con los parámetros que establecieron las condiciones que precisa el plan regulador comunal. Llama la atención que se otorgue al Plan Regulador Intercomunal la facultad de otorgar beneficios urbanísticos, cuando las materias que le son propias según la LGUC corresponden a otra escala de planificación.

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30/07/2019

Responsabilidades de los profesionales en el ámbito de la construcción.

La Ley General de Urbanismo y Construcciones establece las responsabilidades de los distintos actores que participan en el proceso de construcción. Señala la importancia de que las obras sean ejecutadas por profesionales, en su ámbito de conocimiento y que sean identificados tanto en el permiso de edificación como en la escritura de compraventa respectiva. Frente al adquirente la responsabilidad recae en el propietario primer vendedor, sea persona natural o jurídica, manteniéndose su responsabilidad a pesar de la disolución. El propietario primer vendedor puede realizar las acciones pertinentes en caso de que existan responsabilidades del resto de los participantes. Asimismo, se precisa las responsabilidades de otros actores institucionales como los profesionales de la dirección de obras, seremi respectivo o conservadores de bienes raíces. Particularmente, en el caso de los proyectos con financiamiento del Estado, la norma no señala las responsabilidades de otros actores que participan en dichos proyectos. Finalmente, si bien se establece la responsabilidad del Ministerio de Vivienda y Urbanismo en la calidad de la construcción de estas viviendas; dicha facultad podría fortalecerse con la de sancionar los incumplimientos de todos los actores y con la adopción de medidas disuasivas que eviten su ocurrencia.

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12/07/2019

Mudadores en edificios y espacios públicos

Se revisa la legislación nacional, y en Estados Unidos de América y Argentina, sobre la exigencia de mudadores en los servicios higiénicos y precisando los tipos de recintos que cuentan con este artefacto. La regulación nacional distingue los espacios públicos de los edificios de uso público; los recintos en que es obligatorio disponer de servicios higiénicos de uso público y las características de ellos. En ninguno de los casos se señala expresamente la obligación de contar con mudadores. Solo en el Manual Técnico de Construcción y Requisito Mínimo de parques, plazas, áreas verdes y áreas deportivas recomienda la implementación de un servicio higiénico familiar, el que debe contemplar entre sus equipamientos de un mudador. También se establece la exigencia de disponer de un inodoro para niños. En el caso de EEUU, se establece desde 2016, que todos los edificios de uso público dependientes del Gobierno Federal, deben contar con instalaciones para cambiar bebes en condiciones seguras, sanitarias y apropiadas. Por su parte, Americans with Disabilities Act (ADA), si bien no establece la exigencia de mudadores, los señala como un accesorio adicional deseable y se describen en sus guías las características que este tipo de instalaciones deben tener para facilitar su uso. Posteriormente, se han establecido regulaciones estaduales que buscan eliminar el género en esta obligación. En California, en 2017, se estableció que los edificios o partes de ellos, públicos de propiedad estatal se deberá contemplar al menos un baño abierto al público, el que deberá contar con una estación de cambio de pañales para bebe, de manera segura, higiénica y adecuada. Esta instalación podrá estar en un baño único abierto a hombres y mujeres, o contar con esta instalación en los servicios higiénicos diferenciados. En el caso de Nueva York, en 2018, se aprobó una modificación a la Ley de Derechos Civiles que establece la obligación de todo edificio de uso público de proporcionar una estación de cambio de bebes (mudadores) independiente del género con el que se diseñe cada baño. En el caso de Argentina, el nuevo Código de Edificación de Buenos Aires establece que los locales comerciales de afluencia masiva, así como aquellos locales de representaciones y exhibiciones, cuya superficie edificada sea superior a 2.000 m2, deben contar con un sanitario exclusivo para niños menores de 10 años que cuente con un cambiador de bebes. Esta obligación deberá disponerse en cada nivel público de la edificación y su uso será exclusivo para los menores solos, en compañía de sus padres o de un adulto responsable de su cuidado.

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07/06/2019

Garantía de las edificaciones

En el marco de la revisión del régimen que regula los plazos para el ejercicio de las garantías de las edificaciones, se planteó la necesidad de perfeccionar la norma para que abordara la situación de propiedades cuya entrega material no es ni coincidente ni cercana con los hitos establecidos como fechas de entrada en vigencia de dicha garantía, esto es, la fecha de Recepción de Obras o la fecha de la Inscripción del inmueble en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador, respectivamente. En la historia de la Ley Nº 20.016 que estableció esta obligación, se aprecia que fue un punto ampliamente debatido y que se optó finalmente por los plazos descritos. Ello, en razón a la proporcionalidad entre la responsabilidad del primer vendedor y el impacto en precios que potencialmente podría tener tal obligación; y por otra parte, se reconoció que la garantía tiene que ver con la existencia física de la edificación y sus partes, en tanto las terminaciones están fuertemente relacionadas con el uso que recibe una vivienda, y en tal caso, la Recepción de Obras y la inscripción de un inmueble en el Conservador de Bienes Raíces eran hitos reconocibles a través de formalidades específicas. Se revisan dos modelos regulatorios extranjeros: el caso español, similar al nacional, y el caso francés, que consagra una garantía asociada a un contrato de seguro. Del análisis del modelo nacional vigente, así como de los sistemas extranjeros, es posible destacar los siguientes aspectos eventualmente perfectibles de la legislación nacional: Establecer la obligación de que en la escritura pública de compraventa se precise el plazo de la garantía ya transcurrido, y el que queda aún a disposición del comprador en caso de que requiera ejercer acciones al alero de alguna de las categorías que establece la Ley. Considerar la posibilidad de que el propietario primer vendedor y el comprador puedan voluntariamente fijar como inicio de la vigencia de los plazos de prescripción, particularmente los relacionados con los elementos constructivos e instalaciones y el de las terminaciones, otros hitos o fechas determinados. Podría facilitar la aplicación de las reglas de garantía la incorporación en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones de todas las definiciones relativas al tema, así como la de dos aspectos que la norma no señala explícitamente; la responsabilidad de los profesionales por sus obras, cuando son mandatados por un privado y no existe inscripción del inmueble; y, en segundo lugar, la situación de las garantías cuando se han producido modificaciones, ampliaciones o alteraciones en las edificaciones y como operaría en tal caso la garantía y la responsabilidad de los nuevos profesionales que hayan intervenido en estas.

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01/04/2019

Responsabilidad autoridad municipal y judicial sobre condominios en la normativa extranjera. Comunidades con problemas

La revisión de la normativa extranjera revela que la contravención de las disposiciones establecidas en los reglamentos internos de los condominios por parte de los copropietarios o moradores de los mismos que representan molestias o amenazas a la seguridad de los vecinos, puede significar la intervención del municipio o la justicia con el objeto de subsanarlas. Del mismo modo, estos pueden actuar cuando no se efectúe el pago de los gastos comunes o se produzcan daños a los inmuebles. Este documento consigna la forma en que las legislaciones de determinados países de América Latina y Europa contemplan la intervención de la autoridad municipal o judicial en dicha clase de conflictos. Así, respecto de la participación municipal, en México el síndico de la alcaldía impondrá multas a los condominios que incumplan las disposiciones de la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en los condominios del Estado, el reglamento general de condominio o el acta constitutiva del condominio. Estas pueden ir de 10 a 200 días de salario mínimo vigente según la falta de que se trate. En relación a la participación de la justicia, en Argentina la Ley 13.512 sobre Propiedad Horizontal establece su intervención en caso de violación a ciertas normas, tal como, depositar mercaderías peligrosas para el edificio. En Colombia, la Ley 675 de 2001, consigna la orden de la autoridad judicial como una de las causales para extinguir la propiedad horizontal. Así también, la Ley 10.751 de Propiedad Horizontal de Uruguay, permite al juez aplicar multas a quien transgreda las normas relacionadas con el uso ordenado de su departamento, como el empleo de estos en forma contraria a la moral y buenas costumbres. Por su parte, en Francia, la Ley N° 65-557 que Fija el Estatuto de la Copropiedad de los Inmuebles Construidos, permite al juezBiblioteca del Congreso Nacional de Chile | Asesoría Técnica Parlamentaria 2 intervenir en caso de que una comunidad de copropietarios presente problemas a raíz del incumplimiento en los pagos. En tanto, el Código Civil Italiano determina la actuación del juez respecto del nombramiento del administrador.

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12/03/2019

Cesiones de suelo para vivienda social en América Latina y España.

Las cesiones de suelo son un mecanismo del que dispone la autoridad para la obtención de suelo urbano que se destinan a la satisfacción de necesidades colectivas, tales como, vías, zonas verdes, o para equipamientos colectivos y también para viviendas sociales. Esta herramienta está incorporada en la legislación relativa al uso de suelos y de urbanismo u ordenamiento territorial. Este documento efectúa una revisión de las normativas existentes en algunos países de Latinoamérica y España, además de la norma que rige en la Comunidad de Madrid. La enajenación forzosa, por incumplimiento de la función social de la propiedad, es lo que establece la Ley 388 de 1997 en Colombia. Esta se aplica, entre otros, a los terrenos localizados en suelo de expansión, de propiedad pública o privada, declarados como de desarrollo prioritario que no hayan sido urbanizados dentro de los tres años siguientes a la declaratoria. Por su parte, en Ecuador, la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo, establece los gravámenes, imposiciones y cesiones obligatorias de suelo como cargas que se pagarán al Gobierno Autónomo Descentralizado municipal o metropolitano. El no asumir estas cargas es una infracción a la gestión del suelo. En España, de acuerdo al Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, se establece la entrega de suelo para actuaciones de urbanización cuyo uso sea predominante el residencial. Por su parte, en la Comunidad de Madrid, la Ley 9/2001, señalaba que el suelo que el Plan General hubiese reservado para redes públicas locales en cada ámbito o sector, y/o unidad de ejecución debería ser cedido gratuitamente al Municipio, libre de cargas y urbanizado. Las redes públicas incluyen las de servicios que comprenden las viviendas públicas o de integración social. Esto fue posteriormente modificado por la Ley 9/2010, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y Racionalización del Sector Público y hoy está nuevamente en discusión. En el Estado de Veracruz, México, la transferencia de terrenos destinados a usos habitacionales está regida por Ley N° 59 para la Enajenación de Predios de Interés Social. Los lotes que se enajenen y las viviendas que en ellos se construyan son inembargables, mientras sean propiedad del adquirente original o sus herederos.

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